Bestand & Betrieb · 31. März 2025
Weniger Neubau, mehr Verantwortung im Bestand
Warum der Einbruch der Genehmigungen den Bestand strategisch aufwertet – und professionelle Modernisierung wichtiger macht.
Der deutsche Wohnungsbau startet mit einem erheblichen Angebotsproblem in das Jahr 2025. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2024 insgesamt 215.900 Wohnungen genehmigt. Das waren 16,8 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2010. Es ist bereits der dritte Rückgang in Folge.
Gleichzeitig zeigen die Transaktionsdaten eine leichte Erholung der Preise. Der vdp-Immobilienpreisindex lag im vierten Quartal 2024 um 1,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Wohnimmobilien legten um 2,1 Prozent zu, Mehrfamilienhäuser um 2,9 Prozent.
Beide Entwicklungen hängen zusammen, ergeben aber keine automatische Investmentthese. Ein schwacher Neubau stärkt die relative Bedeutung des Bestands. Er entbindet Eigentümer jedoch nicht von der Aufgabe, diesen Bestand technisch, energetisch und sozial tragfähig weiterzuentwickeln.
Knappheit ersetzt keine Qualität
In Städten mit wachsender oder stabiler Nachfrage erhöht ein geringeres Neubauvolumen den Druck auf vorhandene Wohnungen. Das kann Vermietbarkeit und Mietertrag stützen. Doch auch in knappen Märkten unterscheiden Mieter stärker zwischen Lage, Zustand, Nebenkosten und Grundriss.
Ein unsanierter Bestand wird nicht allein dadurch nachhaltig, dass weniger neue Wohnungen entstehen. Hohe Betriebskosten, veraltete Technik oder schlechte Nutzbarkeit können die Zahlungsbereitschaft begrenzen. Langfristig zählt deshalb nicht nur, ob Wohnraum knapp ist, sondern ob das konkrete Angebot zu Haushaltseinkommen und Lebensrealität passt.
Der Bestand wird zur Produktionsaufgabe
Wer heute Bestand kauft, erwirbt nicht nur laufende Miete. Er übernimmt eine Aufgabe über viele Jahre. Dazu gehören Instandhaltung, energetische Entwicklung, Mieterkommunikation und die Priorisierung begrenzter Mittel.
Ein guter Investitionsplan beantwortet vier Fragen:
- Welche Maßnahmen sichern zunächst Betrieb und Substanz?
- Welche Investitionen senken dauerhaft Energie- oder Instandhaltungskosten?
- Welche Verbesserungen erhöhen die Wohnqualität tatsächlich?
- Welche Miete bleibt nach Nebenkosten im lokalen Markt tragfähig?
Der letzte Punkt ist entscheidend. Eine technisch sinnvolle Maßnahme kann wirtschaftlich scheitern, wenn ihre Finanzierung eine Gesamtmiete verlangt, die der Standort nicht trägt. Umgekehrt kann ein gut abgestimmter Maßnahmenmix Qualität schaffen, ohne jede mögliche Modernisierung gleichzeitig umzusetzen.
Finanzierbarkeit bleibt Teil der Bestandsstrategie
Die Kreditseite entspannt sich nur schrittweise. Die Bundesbank berichtete für das vierte Quartal 2024 erneut von gestrafften Richtlinien in allen Kreditsegmenten, während die Nachfrage besonders bei privaten Wohnungsbaukrediten stieg. Mehr Nachfrage nach Finanzierung bedeutet also noch nicht mehr Risikotoleranz auf Seiten der Banken.
Für Bestandshalter sollte die Finanzierung deshalb sowohl den Erwerb als auch den Maßnahmenplan abbilden. Eine hohe anfängliche Beleihung ohne ausreichende CapEx-Linie kann später teurer werden als eine konservativere Struktur mit klar reservierten Mitteln.
Auch Fördermöglichkeiten dürfen nur dort eingerechnet werden, wo Voraussetzungen, Höhe und Zeitpunkt ausreichend gesichert sind. Ein Förderantrag ist kein verfügbares Eigenkapital.
Unsere Perspektive
Der Rückgang des Neubaus macht den Bestand wertvoller – aber nicht automatisch besser. Er erhöht die Verantwortung, vorhandene Gebäude so zu entwickeln, dass sie technisch belastbar, wirtschaftlich betreibbar und für ihre Bewohner bezahlbar bleiben.
Für den Ankauf suchen wir deshalb nicht nur nach Knappheit. Wir suchen nach Beständen, bei denen Lage, Substanz und Maßnahmenfolge zusammenpassen. Wenn das gelingt, kann die Entwicklung des Bestands einen relevanten Beitrag leisten: für Bewohner, Quartier und langfristigen Wert.
Häufige Fragen
- Was bedeuten weniger Baugenehmigungen für Bestandsimmobilien? Weniger erwartbarer Neubau stärkt in nachfragestarken Regionen die Bedeutung vorhandener Wohnungen, ersetzt aber keine Investitionen in Zustand, Effizienz und Wohnqualität.
- Worauf kommt es beim Kauf von Bestandsimmobilien 2025 an? Auf lokalen Wohnungsbedarf, nachhaltige Mieten, technischen Zustand, einen priorisierten CapEx-Plan und eine Finanzierung, die Erwerb und Modernisierung gemeinsam trägt.
Quellen und weiterführende Informationen
- Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2024 um 16,8 Prozent gesunken, 18. Februar 2025 – Statistisches Bundesamt
- Immobilienpreise schließen 2024 mit Plus ab, 10. Februar 2025 – vdp
- Geldpolitik und Bankgeschäft, Februar 2025 – Deutsche Bundesbank
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine technische, steuerliche oder Anlageberatung.