Finanzierung & Markt · 31. März 2026
Refinanzierung ist kein Automatismus
Warum steigende Immobilienpreise allein keine Anschlussfinanzierung sichern – und Kreditqualität vor dem Laufzeitende aktiv vorbereitet werden muss.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2025 nach Angaben des vdp um 4,0 Prozent gestiegen. Vier Quartale in Folge legte der Index gegenüber dem jeweiligen Vorquartal zu. Die Erholung verbessert Bewertungen und schafft eine bessere Ausgangslage für Transaktionen.
Für auslaufende Darlehen ist das hilfreich, aber nicht ausreichend. Die Bundesbank berichtete im Januar, dass die Nachfrage nach Krediten im vierten Quartal 2025 leicht zunahm. Zugleich wirkten notleidende Kredite und andere Indikatoren der Kreditqualität restriktiv auf die Angebotspolitik der Banken. Finanzierer bleiben somit aufnahmebereit, unterscheiden aber konsequent nach Risiko.
Eine Anschlussfinanzierung ist deshalb kein Austausch eines alten Vertrags gegen einen neuen. Das Objekt, der Kapitalmarkt und die Kreditprüfung können sich seit dem ursprünglichen Abschluss grundlegend verändert haben.
Vier Größen bestimmen die Anschlussfähigkeit
Für eine Refinanzierung sind insbesondere vier Ebenen entscheidend:
- Nachhaltiger Kapitaldienst: Trägt der aktuelle Nettoertrag Zins und Tilgung auch bei einem realistischen Stress?
- Aktueller Beleihungswert: Wie bewertet die Bank Ertrag, Zustand, Restnutzungsdauer und Marktgängigkeit?
- Technischer Kapitalbedarf: Welche Maßnahmen stehen während der neuen Laufzeit an und wie werden sie finanziert?
- Kreditqualität: Gibt es Zahlungsrückstände, Covenant-Verletzungen oder operative Schwächen, die das Risikobild verändern?
Eine bessere Marktbewertung kann eine dieser Ebenen stützen. Sie ersetzt keine der anderen.
Das Fälligkeitsdatum ist zu spät
Die Refinanzierung sollte lange vor dem vertraglichen Laufzeitende vorbereitet werden. Zunächst müssen Mietdaten, Kosten, technische Maßnahmen und Sicherheiten auf einen gemeinsamen Stichtag gebracht werden. Danach lässt sich erkennen, ob eine Finanzierungslücke entstehen könnte.
Eine solche Lücke ist nicht nur bei fallenden Werten möglich. Sie kann auch entstehen, wenn eine frühere Finanzierung mit sehr niedriger Tilgung, hoher Beleihung oder besonders günstiger Marge abgeschlossen wurde. Selbst bei stabiler Bewertung kann der neue Kapitaldienst deutlich höher ausfallen.
Frühe Vorbereitung schafft Optionen: zusätzliche Tilgung, Aufbau einer Reserve, Verschiebung nicht zwingender Ausschüttungen, Teilverkauf oder Ansprache weiterer Banken. Kurz vor Fälligkeit wird aus einer Option schnell eine Bedingung.
Transparenz verbessert Verhandlungsfähigkeit
Banken müssen Risiken nicht nur verstehen, sondern intern vertreten können. Ein plausibler Businessplan mit dokumentierten Abweichungen ist deshalb stärker als eine makellose Präsentation, deren Zahlen nicht zusammenpassen.
Wichtig sind ein aktueller Miet- und Kostenstatus, eine realistische CapEx-Planung, Sensitivitäten für Zins und Leerstand sowie eine klare Darstellung der bisherigen Umsetzung. Hat ein Eigentümer Probleme früh erkannt und gesteuert, kann das Vertrauen schaffen. Werden sie erst in der Bankprüfung sichtbar, entsteht Unsicherheit.
Das im März vom vdp beschriebene wieder wachsende Immobilienfinanzierungsgeschäft zeigt, dass Finanzierungen häufiger zustande kommen. Es beweist jedoch nicht, dass jede bestehende Struktur unverändert fortgeschrieben werden kann.
Unsere Perspektive
Refinanzierungsfähigkeit ist eine laufende Managementaufgabe. Sie entsteht durch stabilen Ertrag, gepflegte Unterlagen, beherrschbaren CapEx und eine Kapitalstruktur mit Reserve.
Wer diese Punkte früh zusammenführt, kann zwischen Angeboten wählen und die neue Finanzierung zum Objekt passend gestalten. Wer allein auf steigende Werte vertraut, macht sich von Markt und Kreditkomitee in einem Moment abhängig, in dem die Zeit bereits gegen ihn arbeitet.
Häufige Fragen
- Wann sollte eine Immobilien-Refinanzierung vorbereitet werden? Deutlich vor dem Laufzeitende, sobald aktueller Cashflow, CapEx, Bewertung und mögliche Finanzierungslücke belastbar ermittelt werden können.
- Warum reichen steigende Immobilienwerte nicht aus? Eine Bank prüft zusätzlich Kapitaldienst, Beleihung, Kreditqualität, technische Maßnahmen und die Risikotragfähigkeit des Kreditnehmers.
Quellen und weiterführende Informationen
- Anstieg der Immobilienpreise dauert weiter an, 10. Februar 2026 – vdp
- Januar-Ergebnisse des Bank Lending Survey in Deutschland – Deutsche Bundesbank
- Immobilienfinanzierungsgeschäft der vdp-Mitglieder im Jahr 2025, 24. März 2026 – vdp
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.