Ankauf & Bewertung · 30. November 2023
Preis ist nicht Wert
Warum Käufer und Verkäufer im Herbst 2023 mit unterschiedlichen Kapitalkosten, Erwartungen und Risikomaßstäben rechnen.
Im Herbst 2023 ist der deutsche Immobilienmarkt von einem auffälligen Widerspruch geprägt: Die Preise korrigieren deutlich, gleichzeitig bleibt die Zahl erfolgreicher Transaktionen niedrig. Angebote sind vorhanden, Kapital ebenfalls. Was fehlt, ist häufig ein gemeinsamer Maßstab für den Wert.
Der vdp-Immobilienpreisindex sank im dritten Quartal um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 7,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei Wohnimmobilien betrug das Jahresminus 6,3 Prozent, bei Gewerbeimmobilien 10,3 Prozent. Zugleich stiegen die Neuvertragsmieten von Mehrfamilienhäusern im Jahresvergleich um 5,8 Prozent.
Die Bundesbank meldete im Oktober erneut strengere Kreditrichtlinien und restriktivere Bedingungen. Besonders bei risikoreicheren Krediten weiteten Banken ihre Margen aus. Der allgemeine Zins blieb der wichtigste Grund für die sinkende Kreditnachfrage.
Damit rechnen Verkäufer, Käufer und Banken nicht nur mit unterschiedlichen Preisen. Sie rechnen mit unterschiedlichen Zukünften.
Der Angebotspreis blickt zurück
Viele Verkaufserwartungen orientieren sich weiterhin an Vergleichstransaktionen aus Jahren mit deutlich niedrigerem Zins. Diese Preise waren jedoch Teil eines anderen Finanzierungssystems. Niedrigere Kapitalkosten ermöglichten höhere Vervielfältiger und geringere laufende Renditen.
Käufer kalkulieren dagegen mit den heutigen Finanzierungskosten, höheren Eigenkapitalanforderungen und einer unsicheren Anschlussfinanzierung. Banken wiederum prüfen nicht nur den aktuellen Wert, sondern den Wert unter Stress: bei höheren Renditen, verzögerten Maßnahmen oder schwächerer Vermietung.
Die Differenz zwischen Kaufpreisvorstellung und belastbarem Wert ist deshalb keine reine Verhandlungstaktik. Sie kann aus drei sachlichen Größen entstehen:
- einer veränderten Verzinsung des eingesetzten Kapitals;
- höheren Kosten- und Zeitrisiken bei Maßnahmen;
- einem kleineren Kreis finanzierungsfähiger Anschlusskäufer.
Wert entsteht aus einer Zukunft, die finanzierbar ist
Ein Discounted-Cashflow-Modell oder eine Vervielfältigerrechnung liefert kein objektives Ergebnis, wenn die Annahmen beliebig bleiben. Entscheidend ist, welche Entwicklung tatsächlich erreichbar ist und wie viel Kapital dafür benötigt wird.
Bei Bestandsobjekten sollten deshalb mindestens vier Ebenen voneinander getrennt werden:
- Heutiger Ertrag: Welche Mieten und Kosten sind nachweisbar vorhanden?
- Gesichertes Potenzial: Welche Verbesserungen sind rechtlich, technisch und zeitlich belastbar?
- Unternehmerische Chance: Welche zusätzliche Entwicklung ist möglich, aber noch nicht gesichert?
- Markthoffnung: Welche Wertsteigerung setzt allein bessere Kapitalmärkte voraus?
Je weiter eine Annahme vom heutigen Ertrag entfernt ist, desto höher muss der Risikoabschlag ausfallen. Ein Angebotspreis, der gesichertes Potenzial und bloße Hoffnung gleich behandelt, ist keine belastbare Grundlage.
Die beste Verhandlung beginnt vor dem Preis
In einem illiquiden Markt führt ein pauschaler Abschlag selten zu einer guten Einigung. Überzeugender ist eine nachvollziehbare Brücke zwischen Ausgangspreis und Kaufpreis: Welche Investitionen sind erforderlich? Welche Einnahmen fehlen während der Umsetzung? Welche Finanzierungskosten entstehen? Welche Risiken übernimmt der Käufer?
Diese Transparenz ist auch für Verkäufer hilfreich. Sie zeigt, ob ein niedrigeres Angebot aus opportunistischer Vorsicht oder aus einer überprüfbaren Kalkulation entsteht. Zugleich macht sie deutlich, welche Unterlagen oder Zusicherungen einen Teil des Abschlags reduzieren könnten.
Ein sauberer Datenraum, verlässliche Flächenangaben und belastbare CapEx-Unterlagen sind damit nicht nur Due-Diligence-Themen. Sie sind Instrumente der Preisfindung.
Unsere Perspektive
Preis und Wert können sich wieder annähern. Das geschieht aber nicht allein durch Zeitablauf, sondern wenn Erwartungen, Finanzierung und Objektqualität in derselben Rechnung zusammenfinden.
Für Käufer bedeutet das, nicht jeden Preisrückgang mit einer Chance zu verwechseln. Für Verkäufer bedeutet es, vergangene Transaktionen nicht als unveränderlichen Maßstab zu behandeln. Der tragfähige Wert liegt dort, wo ein realistischer Businessplan auch unter heutigen Bedingungen finanziert und umgesetzt werden kann.
Häufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Immobilienpreis und Immobilienwert? Der Preis ist die geforderte oder bezahlte Summe. Der nachhaltige Wert ergibt sich aus Ertrag, Investitionsbedarf, Finanzierung, Risiko und realisierbaren Zukunftsannahmen.
- Wann ist ein niedriger Immobilienpreis wirklich attraktiv? Wenn der vollständig finanzierte Kapitalbedarf einschließlich CapEx, Leerstand und Reserve unter dem nachhaltig erzielbaren Wert liegt.
Quellen und weiterführende Informationen
- Rückgang der Immobilienpreise hält weiter an, 10. November 2023 – vdp
- October results of the Bank Lending Survey in Germany, 24 October 2023 – Deutsche Bundesbank
- Monetary policy decisions, 26 October 2023 – Europäische Zentralbank
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Anlageberatung.