Finanzierung & Markt · 29. Februar 2024
Kredit ist nicht nur eine Frage des Zinses
Warum Risikotoleranz, Dokumentation und Objektqualität Anfang 2024 stärker über Finanzierbarkeit entscheiden als eine einzelne Zinsprognose.
Anfang 2024 richtet sich der Blick vieler Marktteilnehmer auf die Frage, wann die Europäische Zentralbank erstmals die Zinsen senken könnte. Für konkrete Finanzierungen ist das verständlich, aber unvollständig. Ein niedrigerer Referenzzins garantiert weder eine Kreditzusage noch eine tragfähige Struktur.
Die EZB beließ ihre drei Leitzinsen im Januar unverändert. Der Einlagenzins liegt bei 4,00 Prozent. Gleichzeitig zeigt die Jahresauswertung des Bank Lending Survey der Deutschen Bundesbank, dass deutsche Institute ihre Kreditrichtlinien 2023 in allen Segmenten weiter verschärften. Besonders betroffen war der Gewerbeimmobiliensektor; gestiegene Kreditrisiken waren ein wesentlicher Grund.
Auch die Preisentwicklung unterstreicht die Vorsicht. Der vdp-Immobilienpreisindex schloss 2023 mit einem Minus von 7,2 Prozent ab. Wohnimmobilien lagen im vierten Quartal 6,1 Prozent unter dem Vorjahreswert, Gewerbeimmobilien 12,1 Prozent.
Diese Zahlen erklären, warum Banken nicht allein auf die nächste Zinsbewegung warten. Sie prüfen, ob ein Kredit auch dann trägt, wenn die Bewertung nicht sofort steigt.
Drei Preise einer Finanzierung
In der Diskussion wird häufig nur der Nominalzins betrachtet. Tatsächlich hat eine Finanzierung mindestens drei Preise:
- Der laufende Zins: Er bestimmt den unmittelbaren Kapitaldienst.
- Der Eigenkapitalbedarf: Eine vorsichtigere Beleihung bindet mehr eigenes Kapital und verändert die Eigenkapitalrendite.
- Die Flexibilität: Covenants, Tilgung, Nachbesicherungsrechte und Laufzeit entscheiden darüber, wie ein Investment auf Abweichungen reagieren kann.
Eine scheinbar günstige Marge kann teuer werden, wenn die Struktur keinen Spielraum für Bauverzögerungen oder Leerstand lässt. Umgekehrt kann eine etwas höhere Marge sinnvoll sein, wenn Laufzeit, Tilgung und Freigabemechanismen besser zum Businessplan passen.
Objektqualität wird zur Krediteigenschaft
Finanzierbarkeit entsteht nicht erst im Bankgespräch. Sie wird durch das Objekt vorbereitet. Saubere Mietverträge, nachvollziehbare Flächen, belastbare Genehmigungen und ein realistischer Instandhaltungsplan reduzieren Unsicherheit. Unklare Unterlagen erhöhen dagegen Prüfaufwand, Abschläge und Auflagen.
Dabei rückt auch der Energiezustand stärker in den Fokus. Technische Defizite beeinflussen nicht nur zukünftige Kosten. Sie können Vermietbarkeit, Beleihung und den späteren Käuferkreis begrenzen. Ein energetischer Pfad muss deshalb zeigen, welche Maßnahmen wann erforderlich sind, was sie kosten und wie sie finanziert werden.
Banken erwarten keine risikofreien Immobilien. Sie erwarten, dass Risiken identifiziert, bewertet und mit Kapital unterlegt werden.
Was ein belastbarer Finanzierungsprozess braucht
Ein überzeugendes Finanzierungspaket sollte nicht aus einer optimistischen Excel-Datei und einem Exposé bestehen. Es sollte vier Dinge klar voneinander trennen:
- nachweisbare Fakten zum Objekt und zu den Erträgen;
- Annahmen mit Quelle und Stichtag;
- offene Punkte mit Verantwortlichem und Termin;
- Stressszenarien für Zins, Kosten, Leerstand und Exit.
Gerade in einem fallenden oder illiquiden Markt ist die Konsistenz entscheidend. Wenn Mietliste, Businessplan und technische Planung unterschiedliche Flächen oder Stichtage verwenden, entsteht Misstrauen. Ein guter Prozess erkennt solche Widersprüche, bevor sie das Kreditkomitee erreicht haben.
Unsere Perspektive
Zinssenkungen können den Markt entlasten. Sie ersetzen aber keine Kreditqualität. Wer heute nur auf günstigere Konditionen wartet, verschiebt die eigentliche Arbeit.
Die bessere Strategie besteht darin, das Investment so zu strukturieren, dass es unter den aktuellen Bedingungen tragfähig ist. Fällt der Zins später, entsteht zusätzlicher Spielraum. Bleibt er länger hoch, bleibt das Objekt dennoch steuerbar.
Kredit ist deshalb nicht nur eine Frage des Zinses. Er ist das Ergebnis aus Ertrag, Substanz, Struktur und Vertrauen in die Umsetzbarkeit.
Häufige Fragen
- Wovon hängt eine Immobilienfinanzierung Anfang 2024 ab? Neben dem Zins zählen Eigenkapital, Beleihungswert, Objekt-Cashflow, Energiezustand, CapEx, Laufzeit, Covenants und die Bonität des Kreditnehmers.
- Wie verbessert ein Käufer die Finanzierbarkeit? Durch konsistente Objekt- und Mietdaten, einen realistischen Maßnahmenplan, nachvollziehbare Annahmen und Stressszenarien für Zins, Kosten, Leerstand und Exit.
Quellen und weiterführende Informationen
- Monetary policy decisions, 25 January 2024 – Europäische Zentralbank
- Kreditvergabepolitik 2023 weiter verschärft, 8. Februar 2024 – Deutsche Bundesbank
- Immobilienpreise schließen 2023 mit Minus in Höhe von 7,2 Prozent ab, 12. Februar 2024 – vdp
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.