Finanzierung & Markt · 31. Juli 2024
Die erste Zinssenkung löst das Finanzierungsproblem nicht
Warum die geldpolitische Wende den Markt entlastet, aber weder Eigenkapitalbedarf noch Objekt- und Umsetzungsrisiken verschwinden lässt.
Am 6. Juni 2024 senkte die Europäische Zentralbank ihre drei Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte. Der Einlagenzins liegt seitdem bei 3,75 Prozent. Es war die erste Zinssenkung seit 2019 und damit ein wichtiges Signal für einen Markt, der seit fast zwei Jahren unter höheren Kapitalkosten steht.
Doch die EZB stellte zugleich klar, dass die Finanzierungsbedingungen restriktiv bleiben und sie sich nicht auf einen bestimmten Zinspfad festlegt. Im Juli ließ sie die Leitzinsen unverändert. Die erste Senkung markiert also eine Richtungsänderung, aber noch keine Rückkehr in die Finanzierungswelt vor 2022.
Auch die Immobilienpreise zeigen ein differenziertes Bild. Im ersten Quartal 2024 lag der vdp-Immobilienpreisindex noch 5,3 Prozent unter dem Vorjahreswert und 10,3 Prozent unter seinem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022. Wohnimmobilien hielten sich besser als Gewerbeimmobilien, doch eine breite Neubewertung nach oben ist daraus nicht abzuleiten.
25 Basispunkte sind ein Signal, kein Businessplan
Auf zehn Millionen Euro Fremdkapital reduzieren 25 Basispunkte den rechnerischen Zinsaufwand um 25.000 Euro pro Jahr. Das ist relevant. Bei einem umfangreichen Sanierungsprogramm oder längeren Leerstand kann dieselbe Summe jedoch schnell von einer einzigen Kostenabweichung übertroffen werden.
Deshalb darf eine Zinsentlastung nicht mit einer vollständigen Risikoreduktion verwechselt werden. Eigenkapitalanforderungen, Beleihungswerte und Kreditklauseln reagieren nicht automatisch im gleichen Tempo wie der EZB-Satz. Banken berücksichtigen zudem die Bonität des Kreditnehmers, den Zustand des Objekts und die Verlässlichkeit des Businessplans.
Für Käufer heißt das: Die Kalkulation sollte bei heutigen Konditionen funktionieren. Weitere Zinssenkungen sind ein mögliches Plus, nicht die Voraussetzung für den Deal.
Warum alte Kaufpreise nicht automatisch zurückkehren
Immobilienwerte entstehen aus Ertrag, Wachstumserwartung und Renditeanforderung. Sinkt der Zins leicht, während Kosten, Regulierung und technische Risiken hoch bleiben, muss der faire Wert nicht im gleichen Maß steigen.
Hinzu kommt, dass viele Verkäufer noch mit den Höchstständen der Jahre 2021 und 2022 vergleichen. Käufer rechnen dagegen mit heutigen Finanzierungskosten und einem späteren Exit, dessen Käufer ebenfalls finanzierungsfähig sein müssen. Diese unterschiedliche Referenz bleibt auch nach der ersten Zinssenkung bestehen.
Eine belastbare Preisfindung sollte deshalb drei Szenarien enthalten:
- ein Basisszenario mit heutigen Finanzierungskosten;
- ein Stressszenario mit höheren Kosten und verzögerten Maßnahmen;
- ein positives Szenario mit günstigerer Refinanzierung, ohne diese vorwegzunehmen.
Struktur schlägt Prognose
In einem unsicheren Zinsumfeld gewinnt die Finanzierungsstruktur an Bedeutung. Lange Zinsbindung reduziert kurzfristige Schwankungen, kann aber Flexibilität kosten. Kurze Laufzeiten bieten Chancen bei sinkenden Zinsen, erhöhen jedoch das Refinanzierungsrisiko. Tilgung, Covenants und Reserven müssen deshalb zum tatsächlichen Geschäftsmodell passen.
Bei Value-add-Strategien sollte die Finanzierung den Maßnahmenplan abbilden: Wann fließt CapEx? Wann entstehen Mietausfälle? Ab welchem Zeitpunkt verbessert sich der Ertrag? Welche Reserven stehen zur Verfügung, wenn eine Genehmigung oder Ausschreibung länger dauert?
Eine gute Struktur macht nicht jede Prognose richtig. Sie verhindert, dass eine falsche Prognose das Investment unsteuerbar macht.
Unsere Perspektive
Die erste Zinssenkung verbessert die Stimmung und kann die Preisfindung erleichtern. Für eine nachhaltige Marktbelebung müssen jedoch Käufer, Verkäufer und Banken wieder auf Grundlage belastbarer Erträge und realistischer Risiken zusammenfinden.
Wer jetzt alte Vervielfältiger allein mit dem Hinweis auf sinkende Leitzinsen rechtfertigt, greift zu kurz. Die neue Marktphase belohnt nicht die optimistischste Zinsprognose, sondern die robusteste Kapitalstruktur.
Häufige Fragen
- Was bewirkt die erste EZB-Zinssenkung vom Juni 2024? Sie senkt den geldpolitischen Referenzzins und verbessert die Perspektive, doch Bankmargen, Beleihung und Kreditprüfung bleiben objekt- und kreditnehmerabhängig.
- Kehren dadurch alte Immobilienpreise zurück? Nicht automatisch. Werte hängen weiterhin von Ertrag, CapEx, Finanzierung und der Rendite ab, die ein späterer Käufer tragen kann.
Quellen und weiterführende Informationen
- Combined monetary policy decisions and statement, 6 June 2024 – Europäische Zentralbank
- Monetary policy decisions, 18 July 2024 – Europäische Zentralbank
- Rückgang der Immobilienpreise dauert an, 8. Mai 2024 – vdp
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.