Finanzierung & Markt · 29. Juni 2023
Der Zins ist zurück – und mit ihm die Disziplin
Warum der Immobilienankauf im Sommer 2023 wieder bei Cashflow, Kapitaldienst und belastbaren Reserven beginnt.
Der Immobilienmarkt des Sommers 2023 lässt sich nicht mehr mit den Regeln der vergangenen Niedrigzinsjahre erklären. Die Europäische Zentralbank erhöhte ihre drei Leitzinsen am 15. Juni erneut um 25 Basispunkte. Seit dem 21. Juni liegt der Hauptrefinanzierungssatz bei 4,00 Prozent, der Einlagenzins bei 3,50 Prozent. Finanzierung ist damit wieder ein knappes und bewusst bepreistes Gut.
Die Korrektur ist bereits in den Transaktionen sichtbar. Der vdp-Immobilienpreisindex lag im ersten Quartal 2023 um 3,3 Prozent unter dem Vorjahreswert und um 2,3 Prozent unter dem vorherigen Quartal. Gleichzeitig berichtete die Deutsche Bundesbank, dass Banken ihre Kreditstandards für Unternehmen und Wohnungsbaukredite weiter verschärften. Als Hauptgrund nannten die Institute höhere Kreditrisiken und schwächere Aussichten am Immobilienmarkt.
Das ist keine vorübergehende technische Anpassung. Die Zinswende verändert, wie Wert, Risiko und Rendite miteinander verbunden werden.
Der Kaufpreis ist nur der Anfang
In der Niedrigzinsphase konnte eine steigende Bewertung schwache laufende Erträge teilweise überdecken. Heute muss das Objekt seinen Kapitaldienst wieder aus einem belastbaren Cashflow tragen. Für den Ankauf bedeutet das: Ist-Mieten, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Tilgung und Instandhaltung gehören in dieselbe Rechnung.
Ein niedrigerer Kaufpreis allein macht noch keinen guten Deal. Sinkt der Preis um zehn Prozent, während Fremdkapitalkosten, Eigenkapitalbedarf und Risikopuffer deutlich steigen, kann sich die Wirtschaftlichkeit trotzdem verschlechtern. Entscheidend ist der vollständige Kapitalbedarf über die Haltedauer.
Besonders anfällig sind Kalkulationen, die mehrere günstige Entwicklungen gleichzeitig voraussetzen: schnelle Vermietung, vollständige Mietsteigerungen, verzögerungsfreie Sanierung und einen Verkauf zu wieder niedrigeren Renditen. Eine Investmentthese sollte funktionieren, bevor diese Hoffnungen eintreten.
Banken prüfen nicht nur Bonität
Banken betrachten neben dem Kreditnehmer zunehmend die Widerstandsfähigkeit des Objekts. Wie stabil sind die Mieterträge? Wie hoch ist der technische Nachholbedarf? Sind Flächen, Genehmigungen und Verträge nachvollziehbar dokumentiert? Wie groß ist die Reserve, wenn Kosten oder Zeitplan abweichen?
Damit wird die Finanzierung früh im Prozess zum Qualitätsfilter. Ein Objekt mit überschaubarem Risiko, sauberer Dokumentation und realistischen Maßnahmen kann trotz schwierigerem Markt finanzierbar sein. Ein formal günstiges Angebot mit unklaren Flächen, knapper Reserve und hohem Umsetzungsrisiko kann dagegen am Kreditkomitee scheitern.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht nur: Wie viel Fremdkapital ist verfügbar? Sondern: Welche Annahmen akzeptiert ein unabhängiger Finanzierungspartner als belastbar?
Vier Regeln für den Ankauf 2023
- Mit dem Ist-Ertrag beginnen. Zukünftige Mietsteigerungen sind ein Potenzial, aber noch kein heutiger Cashflow.
- CapEx und Reserve trennen. Geplante Maßnahmen ersetzen keinen Puffer für Überraschungen.
- Zins und Tilgung gemeinsam rechnen. Eine niedrige Anfangstilgung entlastet kurzfristig, erhöht aber das Refinanzierungsrisiko.
- Den Exit nicht zur Rettung machen. Ein Verkauf darf Wert heben, sollte aber kein strukturell schwaches Haltekonzept kaschieren.
Diese Regeln wirken konservativ. Tatsächlich schaffen sie Handlungsfähigkeit. Wer Reserven und Szenarien früh einplant, kann Chancen nutzen, wenn andere Marktteilnehmer nur auf die nächste Zinsentscheidung warten.
Unsere Perspektive
Die Rückkehr des Zinses ist keine Rückkehr zum Stillstand. Sie ist die Rückkehr der Rangfolge. Zuerst kommt die Qualität des Ertrags, dann die Finanzierungsstruktur und erst danach die Hoffnung auf Marktbewegungen.
Gute Immobilien bleiben knapp. Aber in einem Markt mit teurerem Kapital muss ihr Preis wieder zu Cashflow, Substanz und Risiko passen. Disziplin ist deshalb keine defensive Haltung. Sie ist die Voraussetzung dafür, in einer Phase der Neuordnung überhaupt überzeugend kaufen zu können.
Häufige Fragen
- Wie verändern hohe Zinsen den Immobilienankauf 2023? Sie erhöhen Kapitaldienst und Eigenkapitalbedarf, senken mögliche Beleihungen und machen den Ist-Cashflow wichtiger als erwartete Wertsteigerungen.
- Welche Kennzahlen sind jetzt entscheidend? Nachhaltiger Nettomietertrag, Zins und Tilgung, nicht umlagefähige Kosten, CapEx, Liquiditätsreserve sowie die Tragfähigkeit in einem Stressszenario.
Quellen und weiterführende Informationen
- Monetary policy decisions, 15 June 2023 – Europäische Zentralbank
- April results of the Bank Lending Survey in Germany, 2 May 2023 – Deutsche Bundesbank
- Preiskorrektur am Immobilienmarkt hält weiter an, 10. Mai 2023 – vdp
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.