Finanzierung & Markt · 30. Juni 2025
Der Markt dreht – die Kalkulation bleibt konservativ
Warum steigende Preise und sinkende Leitzinsen Chancen eröffnen, aber keinen Anlass für aggressive Ertrags- und Exitannahmen geben.
Im ersten Halbjahr 2025 mehren sich die Zeichen einer Erholung. Der vdp-Immobilienpreisindex lag im ersten Quartal um 3,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Wohnimmobilien legten um 3,6 Prozent zu. Auch gegenüber dem Schlussquartal 2024 stiegen die Preise weiter.
Die Europäische Zentralbank senkte im Juni ihre Leitzinsen erneut um 25 Basispunkte. Der Einlagenzins liegt seit dem 11. Juni bei 2,00 Prozent. Zugleich berichtete die Bundesbank, dass die befragten Banken ihre Richtlinien für private Wohnungsbaukredite im ersten Quartal erstmals seit 2021 leicht lockerten. Das ist kein direkter Maßstab für gewerbliche Akquisitionsfinanzierungen, aber ein relevantes Signal für die Risikoeinschätzung im Wohnsegment.
Das Marktumfeld ist damit freundlicher. Aber der Übergang von Korrektur zu Erholung ist genau der Moment, in dem Disziplin leicht verloren geht. Steigende Vergleichswerte, bessere Stimmung und günstigere Referenzzinsen können dazu verleiten, zukünftige Verbesserungen schon heute vollständig in den Kaufpreis zu übernehmen.
Der Rückenwind wirkt nicht überall gleich
Die Indexentwicklung ist breit genug, um ernst genommen zu werden, aber nicht homogen. Wohnimmobilien und einzelne Mehrfamilienhausmärkte profitieren stärker von Knappheit. Bei Gewerbeimmobilien bleiben Nutzung, Vermietung und Lage besonders differenziert.
Auch der Zinsimpuls kommt nicht eins zu eins im Ankauf an. Bankmargen, Beleihung und Covenants hängen weiterhin von Kreditqualität und Objekt ab. Zudem beeinflussen Kapitalmarktzinsen die längerfristige Immobilienfinanzierung anders als eine einzelne EZB-Entscheidung.
Für die Kalkulation heißt das: Der aktuelle Finanzierungsvorschlag gehört ins Basisszenario. Weitere Zinssenkungen gehören in ein positives Szenario, nicht in die Voraussetzung für Wirtschaftlichkeit.
Wachstum darf nicht doppelt gezählt werden
In einer beginnenden Erholung entsteht ein typischer Modellfehler: Künftige Mietsteigerungen erhöhen den laufenden Ertrag, gleichzeitig sinkt im Exit die angenommene Rendite. Beide Annahmen treiben den Wert nach oben. Werden sie zu optimistisch kombiniert, wird derselbe Marktaufschwung faktisch doppelt eingepreist.
Eine robuste Rechnung trennt deshalb:
- vertraglich oder rechtlich gesicherten Ertrag;
- operativ erreichbare Verbesserungen mit Zeit- und Kostenansatz;
- allgemeines Marktwachstum;
- mögliche Veränderungen der Exit-Rendite.
Der Deal sollte durch die ersten beiden Ebenen tragen. Die letzten beiden können zusätzlichen Wert schaffen, dürfen aber keine schwache Anfangsrendite retten.
Mehr Transaktionen verbessern die Informationslage
Eine Marktbelebung hat einen weiteren Vorteil: Es entstehen wieder mehr belastbare Vergleichspunkte. Preise können besser aus realen Finanzierungen und abgeschlossenen Transaktionen abgeleitet werden, nicht nur aus Angeboten oder alten Höchstständen.
Das verbessert die Due Diligence, erhöht aber auch den Wettbewerb um klare Qualitäten. Gute Mikrolagen, nachvollziehbarer Cashflow und überschaubare Maßnahmen werden schneller erkannt. Geschwindigkeit im Prozess wird daher wichtiger – allerdings nur, wenn Datenprüfung und Entscheidungssystem vorbereitet sind.
Schnell zu sein bedeutet nicht, weniger zu prüfen. Es bedeutet, die wesentlichen Fragen früh zu priorisieren, Widersprüche sofort sichtbar zu machen und Ausschlusskriterien konsequent anzuwenden.
Unsere Perspektive
Die Marktdrehung ist eine Chance für Käufer, die in der Korrektur ihre Prozesse geschärft haben. Sie ist kein Anlass, wieder mit den Annahmen der Niedrigzinsjahre zu arbeiten.
Wir bevorzugen Investments, die unter heutigen Mieten, heutigen Kosten und einer realistischen Finanzierung überzeugen. Wenn sich Zins und Markt weiter verbessern, entsteht Mehrwert. Wenn die Erholung langsamer verläuft, bleibt das Investment dennoch steuerbar.
Konservativ zu kalkulieren heißt in einem drehenden Markt nicht, Chancen zu verpassen. Es heißt, nur für den Wert zu bezahlen, der bereits ausreichend belastbar ist.
Häufige Fragen
- Warum sollten Immobilienkäufer trotz steigender Preise konservativ rechnen? Weil Preisindizes, Leitzinsen und konkrete Bankkonditionen unterschiedlich reagieren. Der Deal muss mit heutigem Cashflow und realistischen Kosten funktionieren.
- Welche Annahmen gehören ins Basisszenario? Nachweisbare Ist-Mieten, normalisierte Kosten, ein belastbarer CapEx-Plan und die aktuell angebotene Finanzierung. Weitere Zinssenkungen oder engere Exit-Renditen sind Chancen, keine Grundlagen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Positiver Jahresauftakt für Immobilienpreise, 12. Mai 2025 – vdp
- Geldpolitik und Bankgeschäft, Mai 2025 – Deutsche Bundesbank
- Monetary policy decisions, 5 June 2025 – Europäische Zentralbank
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.