Ankauf & Bewertung · 30. September 2024
Der Kaufpreisrabatt endet beim Sanierungsstau
Warum energetischer Zustand, technische Reihenfolge und belastbare Kostenansätze im Herbst 2024 über den wahren Einstiegspreis entscheiden.
Die Preisfindung am deutschen Immobilienmarkt beginnt sich zu stabilisieren. Der vdp-Immobilienpreisindex legte im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal erstmals seit zwei Jahren wieder leicht zu. Im Jahresvergleich lagen die Preise jedoch weiterhin 3,8 Prozent niedriger; bei Wohnimmobilien betrug das Minus 2,9 Prozent, bei Gewerbeimmobilien 7,4 Prozent.
Diese Seitwärtsbewegung erleichtert Gespräche zwischen Käufern und Verkäufern. Sie sagt aber wenig darüber aus, ob ein konkreter Bestandsankauf günstig ist. Denn parallel zur Preiskorrektur ist der technische und regulatorische Aufwand stärker in den Mittelpunkt gerückt.
Seit Anfang 2024 gilt die novellierte Fassung des Gebäudeenergiegesetzes. Die Anforderungen an neu eingebaute Heizungen greifen abgestuft und sind mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Hinzu kommt die im Mai in Kraft getretene europäische Gebäuderichtlinie. Sie gibt den Mitgliedstaaten einen langfristigen Rahmen für einen energieeffizienteren Gebäudebestand vor.
Für den Ankauf folgt daraus keine pauschale Sanierungspflicht für jedes Objekt. Es folgt aber eine klare wirtschaftliche Aufgabe: Der Käufer muss den möglichen Modernisierungspfad kennen, bevor er einen Rabatt als Wertvorteil verbucht.
Der technische Zustand gehört in den Kaufpreis
Bei einem älteren Gebäude greifen Maßnahmen häufig ineinander. Eine neue Heizungsanlage kann größere Heizflächen oder eine bessere Gebäudehülle erfordern. Eine Fassadensanierung berührt möglicherweise Fenster, Brandschutz oder Denkmalschutz. Steigleitungen, Elektroverteilung und Dach können eigene Prioritäten setzen.
Wer jede Position isoliert schätzt, unterschätzt leicht Schnittstellen, Planungskosten und Mietauswirkungen. Ein belastbarer CapEx-Plan benötigt deshalb nicht nur Einzelpreise, sondern eine Reihenfolge:
- Was ist sicherheits- oder funktionskritisch? Diese Maßnahmen können nicht auf einen günstigeren Zeitpunkt verschoben werden.
- Was wird durch einen ohnehin anstehenden Austausch ausgelöst? Hier entstehen regulatorische und technische Folgefragen.
- Was verbessert Ertrag oder Vermietbarkeit? Diese Investitionen müssen mit dem konkreten Mietmarkt abgeglichen werden.
- Was bleibt optional? Gestalterische oder energetische Optimierungen dürfen nicht wie zwingende Maßnahmen gerechnet werden.
Erst diese Trennung zeigt, welcher Teil des Investitionsbedarfs unvermeidbar ist und welcher Teil einer unternehmerischen Strategie folgt.
Ein Rabatt kann bereits verplant sein
Ein niedrigerer Kaufpreis schafft zunächst nur Liquiditätsspielraum. Er wird zum wirtschaftlichen Vorteil, wenn nach technischen Maßnahmen, Finanzierungskosten, Mietausfällen und Reserven noch ein angemessener Risikopuffer verbleibt.
Gerade bei scheinbar attraktiven Beständen ist deshalb eine Gesamtkostenrechnung entscheidend. Zum Kaufpreis gehören Erwerbsnebenkosten, Sofortmaßnahmen, planbare Sanierung, baubegleitende Kosten und die Finanzierung während der Umsetzung. Zusätzlich braucht es eine Reserve für Bauteile, die im Ankauf nicht vollständig geöffnet oder geprüft werden können.
Die entscheidende Kennzahl ist nicht der Abschlag gegenüber einem früheren Angebotspreis. Es ist der vollständig finanzierte Einstiegspreis nach Herstellung eines nachhaltig vermietbaren Zustands.
Der Energiepfad muss zum Standort passen
Energetische Qualität wirkt nicht überall gleich. In angespannten Wohnungsmärkten kann eine effiziente Wohnung niedrigere Nebenkosten, bessere Vermietbarkeit und eine breitere Nachfrage verbinden. In preissensibleren Lagen ist dagegen zu prüfen, ob die Gesamtmiete nach einer Modernisierung noch tragfähig bleibt.
Auch die lokale Wärmeplanung kann den richtigen technischen Weg beeinflussen. Eine vorschnelle Festlegung auf eine einzelne Lösung kann teuer werden, wenn sich Netzanschluss, Wärmequelle oder Zeitplan später anders darstellen. Gute Due Diligence verbindet deshalb Gebäudezustand, kommunalen Rahmen und lokale Zahlungsfähigkeit.
Unsere Perspektive
Der Sanierungsstau ist kein Grund, pauschal gegen ältere Gebäude zu entscheiden. Er ist ein Grund, genauer zu kaufen. Bestände mit klarer technischer Struktur, realistischem Maßnahmenplan und passendem Kaufpreis können in einem knappen Wohnungsmarkt sehr attraktiv sein.
Problematisch wird es, wenn der Preisabschlag nur sichtbar ist, weil die späteren Investitionen aus der ersten Rechnung ausgeblendet wurden. Der gute Ankauf beginnt deshalb nicht mit dem größten Rabatt. Er beginnt mit der besten Kenntnis darüber, was nach dem Kauf tatsächlich zu tun ist.
Häufige Fragen
- Wie wird ein Sanierungsstau im Kaufpreis berücksichtigt? Zwingende Maßnahmen, Planungs- und Finanzierungskosten, Mietausfälle sowie eine Reserve werden vom tragfähigen Gesamtwert abgeleitet – nicht nur pauschal vom Angebotspreis abgezogen.
- Ist ein energetisch schwaches Gebäude automatisch ein schlechter Ankauf? Nein. Entscheidend sind ein technisch plausibler Sanierungspfad, dessen Kosten und die Frage, ob Standort und Mieter die spätere Gesamtbelastung tragen können.
Quellen und weiterführende Informationen
- Immobilienpreise gehen in Seitwärtsbewegung über, 12. August 2024 – vdp
- Das Gebäudeenergiegesetz auf einen Blick – Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
- Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – EUR-Lex
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine technische, rechtliche oder steuerliche Beratung.