Ankauf & Bewertung · 31. Dezember 2025
Der Exit beginnt beim Ankauf
Warum Käuferkreis, Dokumentation und Finanzierbarkeit schon beim Einstieg über die spätere Liquidität eines Investments entscheiden.
Der deutsche Immobilienmarkt beendet 2025 mit einer sichtbar festeren Preisentwicklung. Der vdp-Immobilienpreisindex lag im dritten Quartal 3,6 Prozent über dem Vorjahreswert. Wohnimmobilien legten um 3,8 Prozent zu, Mehrfamilienhäuser sogar um 5,2 Prozent. Die Neuvertragsmieten stiegen bei Mehrfamilienhäusern um 3,7 Prozent.
Die Zahlen zeigen eine Erholung, aber auch eine wichtige Verschiebung: Weil die Preise dynamischer als die Mieten steigen, sinken die laufenden Renditen wieder. Gleichzeitig meldete die Bundesbank im Oktober gestraffte Kreditrichtlinien in allen Segmenten. Die Nachfrage nach Krediten nahm weiter zu, allerdings schwächer als zuvor; bei privaten Wohnungsbaukrediten reduzierten Banken unter anderem die durchschnittliche Beleihungsquote.
In diesem Umfeld wird deutlich, dass ein Exit nicht erst mit der Beauftragung eines Maklers beginnt. Die spätere Verkäuflichkeit wird durch Entscheidungen bestimmt, die beim Erwerb getroffen werden.
Jeder Exit braucht einen finanzierungsfähigen Käufer
Ein Verkaufspreis ist nur realisierbar, wenn ein Käufer ihn aus Eigen- und Fremdkapital darstellen kann. Deshalb sollte die Ankaufsrechnung nicht nur fragen, welchen Wert ein Modell in fünf oder zehn Jahren ausweist. Sie sollte fragen, wer diesen Wert bezahlen kann und welche Kriterien dessen Bank anlegen wird.
Institutionelle Käufer, private Bestandshalter, Eigennutzer und Aufteiler bewerten unterschiedliche Eigenschaften. Gemeinsam ist ihnen jedoch der Bedarf an verlässlichen Unterlagen, nachvollziehbaren Erträgen und einem beherrschbaren technischen Zustand.
Ein Objekt, dessen Exit ausschließlich von einer einzigen Käufergruppe abhängt, trägt ein höheres Liquiditätsrisiko. Breitere Verwendbarkeit und saubere Dokumentation sind deshalb nicht nur Komfortmerkmale. Sie sind Bestandteile des Werts.
Dokumentation ist ein Werttreiber
Fehlende Genehmigungen, widersprüchliche Flächen oder unvollständige Mietakten werden häufig als lösbare operative Themen behandelt. Vor dem Verkauf werden sie jedoch zu Zeit- und Preisrisiken. Ein Käufer kann offene Punkte mit einem Abschlag versehen; seine Bank kann sie als Auszahlungsvoraussetzung oder Ablehnungsgrund behandeln.
Die beste Vorbereitung auf den Exit ist deshalb ein laufend gepflegter Datenraum. Er sollte mindestens enthalten:
- aktuelle Miet- und Flächenlisten mit gemeinsamem Stichtag;
- Genehmigungen, Pläne und Nachweise für wesentliche Nutzungen;
- technische Prüfungen, Wartungen und CapEx-Historie;
- nachvollziehbare Betriebskosten und offene Forderungen;
- Finanzierung, Sicherheiten und relevante Vertragsfristen.
Diese Ordnung beschleunigt nicht nur einen späteren Verkauf. Sie verbessert bereits während der Haltedauer Steuerung und Refinanzierung.
Der Exit-Preis darf den Ankauf nicht retten
Steigende Marktpreise verführen zu engeren Exit-Renditen. Doch ein Exit-Multiple ist keine operative Leistung. Es ist eine Marktannahme. Der vom Eigentümer steuerbare Wert entsteht vor allem durch stabilisierten Ertrag, beseitigte Risiken und eine verbesserte Nutzbarkeit.
Eine robuste Investmentrechnung sollte deshalb auch bei unveränderter oder leicht höherer Exit-Rendite funktionieren. Gelingt zusätzlich eine Marktkompression, entsteht Mehrwert. Wird sie zwingend benötigt, ist der Ankaufspreis zu hoch oder der Businessplan zu schwach.
Unsere Perspektive
Wir denken beim Ankauf vom nächsten belastbaren Käufer aus – nicht, um kurzfristig wieder zu verkaufen, sondern um die Qualität des Investments zu prüfen. Ein Objekt, das später gut erklärbar, finanzierbar und dokumentiert ist, ist meist auch während der Haltedauer besser steuerbar.
Der Exit beginnt deshalb bei Kaufpreis, Struktur und Datenraum. Was dort unsauber bleibt, lässt sich am Ende selten ohne Zeitverlust oder Preisabschlag korrigieren.
Häufige Fragen
- Welche Faktoren machen eine Immobilie exitfähig? Nachhaltiger Ertrag, klare Nutzung, beherrschbarer technischer Zustand, vollständige Unterlagen und ein Preis, den mehrere Käufergruppen finanzieren können.
- Warum sollte der Datenraum schon beim Ankauf aufgebaut werden? Weil konsistente Miet-, Flächen-, Genehmigungs- und Technikdaten Refinanzierung, laufende Steuerung und einen späteren Verkauf beschleunigen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Anstieg der Immobilienpreise dauert weiter an, 10. November 2025 – vdp
- Oktober-Ergebnisse des Bank Lending Survey in Deutschland, 28. Oktober 2025 – Deutsche Bundesbank
- Geldpolitik und Bankgeschäft, November 2025 – Deutsche Bundesbank
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.