Finanzierung & Markt · 31. Dezember 2024
Bodenbildung ist keine Entwarnung
Warum stabilere Preise zum Jahresende 2024 eine bessere Selektionsgrundlage sind, aber noch keinen gleichmäßigen Aufschwung markieren.
Zum Jahresende 2024 wirkt der deutsche Immobilienmarkt geordneter als noch vor zwölf Monaten. Der vdp-Immobilienpreisindex stieg im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,0 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr lag er nur noch 1,0 Prozent niedriger. Bei Wohnimmobilien betrug der Quartalsanstieg 1,1 Prozent; auf Jahressicht fehlten lediglich 0,2 Prozent.
Auch die Geldpolitik hat sich bewegt. Die Europäische Zentralbank senkte im Dezember ihre drei Leitzinsen erneut um 25 Basispunkte. Der Einlagenzins beträgt ab dem 18. Dezember 3,00 Prozent. Das erleichtert die Preisfindung und verbessert gegenüber dem Höhepunkt der Zinswende die Perspektive vieler Finanzierungen.
Dennoch wäre es verfrüht, aus diesen Signalen eine allgemeine Entwarnung abzuleiten. Bodenbildung beschreibt einen Durchschnitt. Immobilien werden aber nicht im Durchschnitt gekauft, sondern mit einem konkreten Standort, einem konkreten Zustand und einem konkreten Finanzierungspaket.
Stabilisierung ist nicht Gleichlauf
Der Markt bewegt sich nicht geschlossen. Wohnimmobilien reagieren anders als Büros oder Einzelhandel. Innerhalb des Wohnsegments unterscheiden sich Neubau, sanierter Bestand und Gebäude mit hohem technischem Nachholbedarf. Selbst innerhalb einer Stadt können wenige Straßen den Unterschied zwischen stabiler Nachfrage und strukturellem Leerstandsrisiko ausmachen.
Eine steigende Indexzahl beantwortet deshalb nicht die Fragen, die für den Ankauf zählen:
- Ist der heutige Ertrag nachhaltig oder von einzelnen Sondereffekten geprägt?
- Welche Investitionen werden in den nächsten fünf Jahren sicher fällig?
- Kann die lokale Nachfrage eine höhere Gesamtmiete tragen?
- Welche Käufer kommen bei einem späteren Verkauf realistisch infrage?
Je stärker ein Objekt vom marktweiten Durchschnitt abweicht, desto weniger darf ein Index die eigene Prüfung ersetzen.
Banken bleiben selektiv
Auch im Kreditmarkt zeigt sich kein einheitliches Bild. Im dritten Quartal 2024 lockerten die von der Bundesbank befragten Institute ihre Richtlinien für Unternehmenskredite erstmals seit knapp drei Jahren marginal. Die Standards für private Wohnungsbaukredite wurden dagegen erneut gestrafft. Zugleich kündigten Banken für Unternehmenskredite wieder mehr Vorsicht an.
Das ist für Immobilieninvestoren ein wichtiger Hinweis: Eine allgemein bessere Stimmung wird nicht automatisch in identische Beleihungen oder Margen übersetzt. Finanzierer unterscheiden stärker nach Kreditnehmer, Nutzung, Energiezustand und Umsetzungsrisiko.
Der Bank Lending Survey bildet breite Kreditsegmente ab und ersetzt keine Aussage zu einer einzelnen Akquisitionsfinanzierung. Seine Stärke liegt im Richtungssignal: Risikotoleranz und Kreditbedingungen verbessern sich nicht für alle Kreditnehmer und Objekte gleichzeitig.
Ein belastbarer Ankauf sollte deshalb weiterhin mit einer realistischen Beleihung und ausreichendem Eigenkapital funktionieren. Wer die Wirtschaftlichkeit nur durch eine künftig großzügigere Bankstruktur erreicht, verwechselt Marktstimmung mit Kreditzusage.
Was sich jetzt verbessert
Die Bodenbildung hat trotzdem einen praktischen Wert. Sie reduziert die Geschwindigkeit der negativen Überraschungen und macht Vergleichswerte wieder brauchbarer. Verkäufer können sich eher von Höchstpreisen lösen, Käufer müssen nicht mehr jede Kalkulation gegen einen schnell fallenden Markt verteidigen.
Damit wird echte Selektivität möglich. Gute Objekte müssen nicht länger allein deshalb zurückgestellt werden, weil eine gemeinsame Preisbasis fehlt. Gleichzeitig können schwache Objekte klarer von solchen unterschieden werden, deren Ertrag, Substanz und Lage auch unter konservativen Annahmen überzeugen.
Unsere Perspektive
Wir verstehen Bodenbildung nicht als Startsignal für breites Kaufen. Wir verstehen sie als Rückkehr einer verlässlicheren Arbeitsgrundlage.
Die beste Gelegenheit liegt nicht automatisch im Segment mit dem stärksten Preisrückgang. Sie liegt dort, wo ein guter Standort, ein belastbarer Cashflow und ein beherrschbarer Investitionsbedarf zu einem Preis zusammenkommen, der das verbleibende Risiko fair vergütet.
Das Ende des freien Falls ist deshalb eine gute Nachricht. Aber die Disziplin, die der Markt in den vergangenen zwei Jahren zurückgewonnen hat, sollte nicht mit der ersten Stabilisierung wieder aufgegeben werden.
Häufige Fragen
- Was bedeutet Bodenbildung am Immobilienmarkt? Preise fallen im Durchschnitt nicht mehr deutlich und erste Quartalszuwächse treten auf. Daraus folgt noch kein gleichmäßiger Aufschwung für alle Regionen und Nutzungsarten.
- Sind Immobilienkredite Ende 2024 wieder leichter erhältlich? Teilweise verbessert sich das Umfeld, Banken bleiben aber selektiv und bewerten Cashflow, Beleihung, Objektzustand und Kreditnehmer weiterhin streng.
Quellen und weiterführende Informationen
- Stabilisierung der Immobilienpreise setzt sich fort, 11. November 2024 – vdp
- October results of the Bank Lending Survey in Germany, 15 October 2024 – Deutsche Bundesbank
- Geldpolitische Beschlüsse, 12. Dezember 2024 – Europäische Zentralbank
Dieser Beitrag ist eine Markteinordnung und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.